买房签定合同需谨慎 定金和订金两者相去甚远

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买房签定合同需谨慎 定金和订金两者相去甚远

在买房过程中，购房者会遇到各种各样的闹心事。“看好的房子变成了别人的房子，该怎么办？”孟先生就遇到了付了订金却买不到心仪房子的情况。这样的情况不是个案，很多的购房者都曾遇到交了“定金”或者“订金”，最后却遭放鸽子了。但是，“定金”与“订金”虽然一字之隔，最后的解决情况却大相径庭。购房需要的不仅仅是选房的独具慧眼，更需要的是签订合同的谨慎与细心。

事件回顾

孟先生在4月20日看好了城南某楼盘的两间写字楼，现场交付了20万元订金，开发商开具了名称为订金的收据，并且约定一周后付清余款签订合同。但当4月26日孟先生去签约时，被告知所订的房子已经卖给他人，孟先生非常气愤。开发商提出了两种解决办法，一种是全数退还订金，一种是为孟先生换房。孟先生对于两种解决办法都不太满意，希望能够听听专业人士和律师对这件事情的看法和观点。

业内支招

与开发商打拉锯战

争取更多优惠

（合景·万景峰资深置业顾问 黄钧鸿）

孟先生的问题，首先该确认开发商所售的楼盘是否已经取得预售许可证。在确定已经取得预售许可证的情况下，再确认下订购买的那套房子，是否像售楼员说的那样被卖掉了。可以登陆房管局网站查询你所购买的楼盘，看对应的房号是否显示“已签预售合同”。如果显示“已签约”，则说明置业顾问告知的是真实信息，已经有人在你之前签订了买房合同。

在确认房子已经卖出的情况下，孟先生需要凭当时开发商收订金时开具的收款收据等相关证明文件，向房管局提出对房屋产权的异议登记申请。一般异议申请有效期限是两周左右，这个时间内，房屋不会办理合同备案手续。提出异议申请，可以帮助你争取到一些时间，在异议申请有效期间内购买这套房子的其他业主，无法办理合同备案手续。在这段时间内，你可以立即与开发商沟通，进行协商。

像孟先生这样的情况，由于他仅持有开发商出具的订金收据，没有任何认购合同等相关文件支持，房管局是否能够受理异议申请还存在疑问。即使受理，也只能是争取到了与开发商协调的时间而已，最终的结果也无外乎是开发商提供的两种解决方法。在这样的情况下，选择其他房源，并且与开发商协调要求给予一定的优惠，或许更具操作性。

律师观点

“定金”与“订金”

相去甚远

（四川华盖律师事务所主任律师 徐华）

孟先生首先需要确定其交付的是“订金”还是“定金”。虽然只是一字之别，却在法律上相差甚远。

“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是订立、预订之意。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”也就是说，如果孟先生支付的仅仅是订金，那么通过法律途径，开发商只需要退还其交付的20万元即可。

“定金”在法律上有比较严格的界定。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：1、合同正常履行时，定金充作价款或由交付方收回；2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。如果孟先生支付的是定金，则可通过法律途径，要求开发商双倍退还定金40万元。

孟先生支付的仅仅是订金，开发商提出的两种解决途径是合法的，孟先生只能选择收回20万元订金或者选择其他房源。在此提醒大家，在买房过程中，一定要谨慎，分清“订金”与“定金”的差别，维护好自身的权益。